Rechtliche Leitplanken für Gewerbemietverträge

Gewerbemietverträge unterscheiden sich deutlich von Mietverträgen für Wohnungen. Bei Gewerberäumen haben die Vertragsparteien wesentlich mehr Möglichkeiten, eigene Vereinbarungen zu treffen. Das schafft Spielraum, kann aber auch Risiken mit sich bringen.

Besonders wichtig sind klare Regelungen zu Nutzung, Laufzeit, Miete, Nebenkosten, Kaution und Vertragsende. Auch die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung sollte vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Gewerbemietvertrag oder Pachtvertrag?

Ein Gewerbemietvertrag liegt vor, wenn Räume für geschäftliche Zwecke überlassen werden. Dazu gehören zum Beispiel Büros, Verkaufsflächen, Lager oder Praxisräume.

Ein Pachtvertrag geht darüber hinaus. Der Pächter darf nicht nur die Sache nutzen, sondern auch die daraus gezogenen Erträge erwirtschaften. Das kann beispielsweise bei einem Gastronomiebetrieb eine Rolle spielen.

Vor dem Abschluss sollte außerdem geprüft werden, ob die geplante Nutzung am Standort tatsächlich zulässig ist. Dazu können insbesondere baurechtliche Vorgaben oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen gehören.

Neue Regeln für die Vertragsform

Für langfristige Gewerbemietverträge hat sich die Rechtslage geändert. Seit dem 1. Januar 2025 gilt anstelle der früher erforderlichen Schriftform grundsätzlich die Textform. Seit dem 1. Januar 2026 gilt diese Regelung auch für ältere Mietverhältnisse, die zuvor unverändert fortbestanden haben.

Textform bedeutet, dass eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen und die Person des Erklärenden erkennen lassen muss. Das kann beispielsweise durch E-Mail, PDF, Fax oder einen Messenger-Dienst erfolgen.

Die neue Regelung bedeutet jedoch nicht, dass Formfragen unwichtig geworden sind. Auch unklare Angaben zum Mietobjekt, fehlende Vertragsbestandteile oder abweichende Vereinbarungen können weiterhin zu Problemen führen.

Sinnvoll ist deshalb eine klare Dokumentation der Vertragsverhandlungen. Die Parteien können zum Beispiel vereinbaren, dass erst eine ausdrücklich als „Unterschriftsfassung“ oder „Execution Version“ bezeichnete Fassung verbindlich sein soll.

Miete, Nebenkosten und Kaution

Bei Gewerberäumen können die Parteien die Miethöhe grundsätzlich frei vereinbaren. Auch Regelungen zur Anpassung der Miete können vertraglich gestaltet werden.

Bei den Nebenkosten besteht ebenfalls ein großer Gestaltungsspielraum. Grundsätzlich trägt zunächst der Vermieter die Nebenkosten. Sollen bestimmte Kosten vom Mieter übernommen werden, sollte dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden. Die einzelnen Kostenpositionen sollten möglichst genau bezeichnet werden.

Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten besondere Vorgaben. Die Heizkostenverordnung kann eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, auch wenn im Vertrag eine andere Regelung vorgesehen ist.

Auch eine Kaution kann vereinbart werden. Bei Gewerbemietverträgen sollten Höhe, Art der Sicherheit und die Bedingungen für die Rückzahlung klar im Vertrag geregelt sein. Eine getrennte Vereinbarung zur Sicherung der Kaution kann insbesondere bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters wichtig sein.

Laufzeit und Nachmieter

Gewerbemietverträge werden häufig für einen festen Zeitraum vereinbart. Während einer solchen Festlaufzeit besteht grundsätzlich keine normale Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung. Vertragsparteien können jedoch beispielsweise Optionsrechte vereinbaren.

Wer ein Unternehmen aufgibt oder seinen Standort vorzeitig wechseln möchte, kann einen Gewerbemietvertrag deshalb nicht automatisch vorzeitig beenden. Eine vertragliche Nachmieterklausel kann in solchen Fällen zusätzliche Möglichkeiten schaffen.

Auch bei einem Wechsel des Unternehmens oder der Vertragspartei sollten die Folgen genau geprüft werden. Die IHK nennt unter anderem den Wechsel der Vertragsparteien und Regelungen zum Nachmieter als wichtige Punkte eines Gewerbemietvertrags.

Was bei einer Insolvenz gilt

Auch für den Fall einer Insolvenz sollten die möglichen Folgen berücksichtigt werden. Bei Miet- und Pachtverhältnissen über Räume bestehen besondere gesetzliche Regelungen.

Ist der Mieter insolvent, kann der Insolvenzverwalter das Miet- oder Pachtverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen mit einer gesetzlichen Frist kündigen. Ist dagegen der Vermieter insolvent, besteht für den Insolvenzverwalter nicht automatisch ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht. Bei einem späteren Verkauf können für den Erwerber besondere Kündigungsmöglichkeiten bestehen.

Rückgabe der Gewerberäume

Schon bei Beginn des Mietverhältnisses sollte festgehalten werden, in welchem Zustand die Räume übergeben werden. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll schafft eine gute Grundlage für die spätere Rückgabe.

Auch Umbauten, Einbauten und Veränderungen sollten vertraglich geregelt werden. So lässt sich frühzeitig klären, was beim Ende des Mietverhältnisses zurückgebaut oder übernommen werden soll.

Ein klar formulierter Gewerbemietvertrag kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Gerade weil im Gewerbemietrecht viele Punkte individuell vereinbart werden können, kommt es auf eine vollständige und verständliche Vertragsgestaltung an.