Quellen und Copyright
Dieser Artikel wurde von Andreas Faßl, Redaktion erstellt. Für die Erstellung wurden folgende Quellen verwendet:
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Wenn aus einer Kaserne ein neues Viertel wird
Eine Kaserne wird nicht mehr gebraucht. Die Soldaten ziehen weg. Die Gebäude stehen leer.
Für eine Stadt ist das ein Problem. Aber es ist auch eine Chance.
Die Fläche kann neu genutzt werden. Zum Beispiel für Wohnungen, Büros, Firmen oder einen Park. Dieser Vorgang heißt Konversion.
Viele Menschen müssen zusammenarbeiten
Bei einer Konversion gibt es mehrere wichtige Partner.
Die Stadt plant, was auf dem Gelände entstehen soll. Sie muss dabei viele Regeln beachten.
Die BImA verwaltet die Fläche für den Bund. Sie kann das Grundstück verkaufen oder andere Lösungen mit der Stadt vereinbaren.
Auch Investoren und Unternehmen können wichtig sein. Sie bringen Geld und Ideen für neue Gebäude und Nutzungen mit.
Die Bürgerinnen und Bürger können ihre Wünsche und Vorschläge einbringen.
Konversion braucht Zeit
Eine ehemalige Kaserne wird nicht sofort zu einem neuen Stadtteil. Planung, Gespräche und Bau können mehrere Jahre dauern.
Manchmal werden Gebäude in der Zwischenzeit genutzt. Das können zum Beispiel Firmen, Vereine oder kulturelle Projekte sein.
Am Ende kann aus einem verlassenen Militärgelände ein neues Stück Stadt werden – mit Wohnungen, Arbeitsplätzen, Gewerbe und Grünflächen.
Wenn Kasernen zu Stadtquartieren werden: Die komplexe Dynamik der Konversion
Der Abzug von Streitkräften hinterlässt in betroffenen Städten oft große ehemalige Militärflächen. Wo zuvor Truppen stationiert waren, entstehen nach der Aufgabe der Liegenschaften Leerstände und brachliegende Areale. Soldaten, Angehörige und Zivilbeschäftigte verlassen den Standort, wodurch unter anderem Kaufkraft sinken und Wohnungen leer stehen können. Gleichzeitig entsteht eine neue Entwicklungschance. Das Stichwort lautet Konversion: die Umwandlung ehemals militärisch genutzter Flächen in zivile Nachnutzungen.
Militärische Konversion ist kein gewöhnliches Bauvorhaben, sondern ein vielschichtiger Entwicklungsprozess. Aus ehemaligen Kasernen können Wohnquartiere, Gewerbegebiete oder Grün- und Erholungsräume entstehen. Dafür müssen unterschiedliche Interessen, rechtliche Rahmenbedingungen und wirtschaftliche Voraussetzungen miteinander koordiniert werden. Das Gelingen hängt wesentlich davon ab, wie die beteiligten Akteure zusammenarbeiten.
Das Beziehungsgeflecht der Hauptakteure
Die Transformation einer Militärfläche lässt sich mit Ansätzen der Urban Governance und des akteurzentrierten Institutionalismus betrachten. Im Mittelpunkt stehen dabei unterschiedliche Akteure aus öffentlicher Hand, Wirtschaft und Zivilgesellschaft. In der Konversion sind insbesondere vier Akteursgruppen von Bedeutung.
Die Kommune als zentraler Planungsträger
Die Kommune ist aufgrund ihrer räumlichen Betroffenheit ein zentraler Akteur des Konversionsprozesses. Nach der Aufgabe und Freigabe einer militärischen Liegenschaft beginnt die kommunale Planung für die zivile Anschlussnutzung.
Innerhalb der Kommune wirken Politik und Verwaltung zusammen. Da Konversionsprozesse unterschiedliche Fachbereiche betreffen, kann eine interdisziplinäre Steuerungsgruppe sinnvoll sein. Dabei können beispielsweise Stadtplanung, Wirtschaftsförderung und Liegenschaftsverwaltung zusammenarbeiten.
Bei der Entwicklung einer zivilen Nachnutzung müssen unterschiedliche Interessen abgewogen werden. Die kommunale Entscheidung muss dabei innerhalb der geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen erfolgen.
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) übernimmt bei aufgegebenen Bundesliegenschaften eine zentrale Rolle als Eigentümerin. Zu ihren Aufgaben gehören die Verwaltung und die wirtschaftliche Verwertung der als entbehrlich eingestuften Liegenschaften.
Dabei treffen unterschiedliche Interessen aufeinander. Die Kommune entwickelt Vorstellungen für die künftige Nutzung, während die BImA ihre eigenen rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgaben berücksichtigen muss.
In Konversionsverfahren können Kommune und BImA zunächst eine Konversions- oder Rahmenvereinbarung zur strategischen Vorgehensweise schließen. Fragen der konkreten Planung, Wertermittlung, Kaufverhandlungen und städtebaulicher Verträge werden anschließend in weiteren Verfahrensschritten behandelt.
Für Kommunen bestehen bei Konversionsgrundstücken zudem besondere Instrumente wie der Erstzugriff. Unter bestimmten Voraussetzungen können kommunale Erwerber Grundstücke ohne vorheriges Bieterverfahren zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert erwerben. Auch Möglichkeiten einer verbilligten Abgabe sind vorgesehen.
Die Investoren
Private Entwickler und Investoren bringen Kapital und Umsetzungsmöglichkeiten in den Entwicklungsprozess ein. Ihre Rolle verändert sich abhängig vom Stand der Konversion und von den jeweiligen Entwicklungszielen.
Zwischen Investoren, Kommune und BImA bestehen fortlaufende Wechselwirkungen. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die geplante Nachnutzung und der Stand der Entwicklung beeinflussen dabei die jeweiligen Verhandlungen.
Die Zivilgesellschaft
Die lokale Öffentlichkeit ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des Konversionsprozesses. Sie umfasst unterschiedliche Bürgerinnen und Bürger, Initiativen und Gruppen mit eigenen Interessen und Vorstellungen.
Die Öffentlichkeit kann formell und informell in die Entwicklung einbezogen werden. Ziel ist es, unterschiedliche Belange frühzeitig sichtbar zu machen und in die planerische Abwägung einzubeziehen. Dabei können jedoch auch gegensätzliche Interessen entstehen. Einzelne Interessen müssen deshalb im Rahmen der planerischen Abwägung mit anderen Belangen zusammengeführt werden.
Vom Verhandlungsraum zur Umsetzung
Der Weg von einer ehemaligen Kaserne zu einem neuen Stadtquartier verläuft schrittweise. Zu Beginn können Kommune und BImA gemeinsame Vereinbarungen über die strategische Vorgehensweise treffen. Anschließend folgen unter anderem Planungen, Wertermittlungen, Kaufverhandlungen und gegebenenfalls städtebauliche Verträge.
Konversionsprozesse können sich über viele Jahre erstrecken. Die Entwicklung hängt unter anderem von der Nachfrage nach den vorgesehenen Nutzungen, den finanziellen Möglichkeiten, dem Zustand der Gebäude und Flächen sowie von Altlasten und weiteren planerischen Rahmenbedingungen ab.
Während längerer Entwicklungsphasen können Zwischennutzungen dazu beitragen, brachliegende Gebäude und Flächen vorübergehend zu nutzen. Solche Nutzungen können beispielsweise kulturelle, gewerbliche oder andere temporäre Angebote umfassen.
Die Nachnutzung selbst hängt stark von den jeweiligen örtlichen Rahmenbedingungen ab:
- In Regionen mit hoher Nachfrage können Wohnquartiere, Hochschulstandorte oder Gewerbeparks entstehen.
- In dicht bebauten Bereichen können ehemalige Militärflächen auch für Grün- und Stadtteilparks genutzt werden.
- Auf geeigneten großflächigen Arealen können auch erneuerbare Energien oder naturnahe Nutzungen eine Rolle spielen.
Ein komplexes Zusammenspiel mit langfristiger Wirkung
Konversion zeigt, wie eng Stadtentwicklung, Recht, Wirtschaft und gesellschaftliche Interessen miteinander verbunden sind. Der Prozess wird von Akteuren geprägt, deren Bedeutung sich im Verlauf der Entwicklung verändern kann.
Die Kommune verfolgt städtebauliche und gemeinwohlorientierte Ziele, die BImA handelt innerhalb ihrer rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgaben, Investoren bringen eigene Entwicklungs- und Renditeinteressen ein und die Öffentlichkeit artikuliert unterschiedliche Vorstellungen zur künftigen Nutzung.
Erfolgreiche Konversion entsteht deshalb nicht durch die Entscheidung eines einzelnen Akteurs. Sie setzt die Koordination unterschiedlicher Interessen und eine strukturierte Zusammenarbeit voraus. Aus einer aufgegebenen militärischen Fläche kann so langfristig ein neues Stück Stadt entstehen.